M. André Perrissel, Président du conseil d’administration du WPBC, nous fait part de son point de vue sur le changement de paradigme du marché de l’immobilier.
Le marché immobilier occidental a été soutenu pendant des années avec des taux hypothécaires très faibles. L’envolée brutale du coût du crédit depuis le début de l’année 2022 constitue un changement de paradigme.
– Aux Etats-Unis, les transactions ont fortement chuté en 2022 sous l’effet de la hausse des taux immobiliers, en grande majorité variable, de l’ordre de 6 à 7 % ce qui devient dissuasif pour beaucoup d’acquéreurs. D’une année sur l’autre, le volume des ventes a diminué de 22,6 % (4,58 millions de logements existants vendus en février 2023 contre 5,92 millions en février 2022, en rythme annualisé). Le prix médian des logements existants vendus a diminué de ‑0,2 % en février, s’établissant à 363 000 USD et constituant la première baisse en rythme annualisé depuis février 2012.
– Au Royaume Uni ou en Espagne, les taux immobiliers sont très liés au taux de dépôt des banques qui sont basés sur des taux variables court terme qui pénalisent les emprunteurs avec des remboursements plus chers.
– En Suède, les ménages sont parmi les plus endettés d’Europe, à 180 % de leur revenu disponible. Jusqu’en 2016, ils n’avaient aucune obligation de rembourser leur emprunt. Les banques n’exigeaient que le versement des intérêts. Depuis 2018, les ménages qui empruntent 4,5 fois plus que leur revenu annuel brut doivent amortir 3 % de leur crédit par an, puis 2 %, jusqu’à ce que leur emprunt ne représente plus que 50 % de la valeur de leur bien. La soudaine hausse des taux d’intérêt change la donne. Car les Suédois empruntent à des taux variables pour un taux fluctuant tous les trois mois. La Suède est désormais entrée en récession, avec un produit intérieur brut en baisse de 0,5 % au quatrième trimestre, la pire chute d’Europe.
– En France les taux immobiliers sont sur les taux fixes, à 20 ans voire plus. L’impact est moins lourd avec des taux encore bas. Les taux d’intérêts réels sont négatifs puisque toujours inférieurs à l’inflation, ils restent donc un soutien à l’investissement. Ce sont les difficultés d’accès au crédit qui pénalisent le plus le marché immobilier : le taux d’usure principalement et les contraintes imposées par le HCSF Haut Conseil de Stabilité Financière, par exemple un taux d’effort limité à 35%, qui s’imposent aux banques depuis l’année dernière.
Nous observons globalement sur le marché immobilier occidental une baisse des volumes et des prix corrélatifs au renchérissement du crédit. Je ne crois pas personnellement à une crise longue et sévère ; les prix ont beaucoup monté ces dernières années, donc il y a une consolidation inhérente à la conjoncture difficile. Cet ajustement pourra relancer à terme les transactions et soutenir le marché.
André Perrissel
@APerrissel
