André Perrissel Presidente del Consiglio di Amministrazione della WPBC, condivide il suo punto di vista sul cambiamento di paradigma del mercato immobiliare.
Il mercato immobiliare occidentale è stato sostenuto per anni da tassi ipotecari molto bassi. Il forte aumento del costo del credito dall’inizio del 2022 rappresenta un cambiamento di paradigma.
– Negli Stati Uniti, le transazioni sono diminuite drasticamente nel 2022 a causa dell’aumento dei tassi immobiliari, per la maggior parte variabili, dell’ordine del 6-7%, che sta diventando un deterrente per molti acquirenti. Su base annua, il volume delle vendite è diminuito del 22,6% (4,58 milioni di case esistenti vendute nel febbraio 2023 contro i 5,92 milioni del febbraio 2022, su base annua). Il prezzo mediano delle case esistenti vendute è diminuito dello 0,2% a febbraio, attestandosi a 363.000 dollari e registrando il primo calo su base annua dal febbraio 2012.
– Nel Regno Unito o in Spagna, i tassi immobiliari sono molto legati ai tassi di deposito delle banche, basati su tassi variabili a breve termine che penalizzano i mutuatari con rimborsi più onerosi.
– In Svezia, le famiglie sono tra le più indebitate d’Europa, con il 180% del loro reddito disponibile. Fino al 2016 non avevano l’obbligo di rimborsare il prestito. Le banche richiedevano solo il pagamento degli interessi. Dal 2018, le famiglie che contraggono un prestito pari a 4,5 volte il loro reddito annuo lordo devono ammortizzare il 3% del loro credito all’anno, poi il 2%, fino a quando il loro prestito non sarà pari solo al 50% del valore della loro proprietà. L’improvviso aumento dei tassi d’interesse cambia le carte in tavola. Perché gli svedesi prendono in prestito a tassi variabili per un tasso che oscilla ogni tre mesi. La Svezia è entrata in recessione: il prodotto interno lordo è sceso dello 0,5% nel quarto trimestre, il peggior calo in Europa.
– In Francia i tassi ipotecari per gli immobili si basano su tassi fissi, a partire da 20 anni. L’impatto è meno grave, con tassi ancora bassi. I tassi d’interesse reali sono negativi in quanto ancora inferiori all’inflazione, quindi rimangono un sostegno per gli investimenti. Le difficoltà di accesso al credito penalizzano maggiormente il mercato immobiliare: principalmente il tasso di usura e i vincoli imposti dall’HCSF (High Council of Financial Stability), ad esempio un tasso di sforzo limitato al 35%, sono imposti alle banche dallo scorso anno.
Nel complesso, stiamo assistendo a un calo dei volumi e dei prezzi nel mercato immobiliare occidentale a causa dell’aumento del costo del credito. Personalmente non credo a una crisi lunga e grave; i prezzi sono aumentati molto negli ultimi anni, quindi c’è un consolidamento intrinseco nella difficile situazione economica. Questo aggiustamento potrebbe infine incrementare le transazioni e sostenere il mercato.
André Perrissel
@APerrissel
