Comprar um imóvel em Espanha, o que devo saber? O WPBC diz mais. Todos nós sonhamos em ter a oportunidade de comprar aquela charmosa casa ou aquele lindo apartamento na Espanha. Em Ava Landing Estamos felizes por ter tido a oportunidade de trabalhar com sucesso neste feliz projeto ajudando cidadãos de mais de 70 países diferentes a comprar sua casa na Espanha e, por isso, entendemos muito bem as dúvidas que o comprador estrangeiro pode enfrentar quando o momento chega. hora de iniciar o processo de compra:
Você encontra uma casa de que gosta e, de repente, sua primeira preocupação surge quando lhe dizem que é costume dar o dinheiro da reserva diretamente aos vendedores. Apesar da desconfiança que isso pode gerar no início, é um sistema muito ágil, econômico e também seguro desde que sejam tomadas algumas precauções mínimas, permitindo que você compre um imóvel, se não houver complicações, em apenas alguns dias. Se você quiser.
A quem e quando dou o dinheiro quando reservo o imóvel de que gosto? O que tenho que assinar quando dou dinheiro por conta do preço a ser protegido?
Parece bom, certo? Também aos agentes imobiliários, é por isso que costumam pressionar-nos a assinar uma reserva o mais rápido possível e é por isso que normalmente o que eles vão querer nos fazer assinar será um “depósito”, um verdadeiro contrato privado de venda que nos permitem lamentar a compra perdendo o sinal e isso compromete o vendedor a vender nas condições e preço oferecido.
As regras do depósito são simples: é dado dinheiro para acordar a venda de um imóvel a um preço, um prazo para realizar a compra e algumas condições. Fora deles, recuar é sempre penalizado para que se o comprador mudar de ideia, ele perde o que foi entregue e se o vendedor mudar de ideia, ele tem que dar o dobro (sim, o dobro!) contrato rescindido automaticamente para ambas as partes. Portanto, é um compromisso firme que merece um mínimo de atenção antes de assinar.
Este contrato pode ser assinado remotamente eletronicamente, pessoalmente ou por procuração. E ao poder recolher as condições e acordos que serão introduzidos posteriormente na escritura pública de venda, é uma magnífica oportunidade para fazer as necessárias averiguações e deixar já acordado tudo o que pretende refletir no momento da assinatura da escritura antes um Notário, que será então quem verifica se as condições acordadas foram cumpridas.
Espere um minuto, para que não seja assinado perante um notário, que me dá segurança sobre o que eu assino, para quem eu dou o dinheiro? E se você tiver alguma dívida pela qual o imóvel responde?
O mercado imobiliário espanhol é muito poderoso e maduro em todo o mundo. Dispondo de mecanismos legais comprovados, fortes e altamente garantidos para atuar com plenas garantias aos investidores em caso de incumprimento do contrato privado, podendo ainda solicitar a intervenção do Notário para comprovar a sua incumprimento. Em nossos anos de experiência, os problemas são anedóticos e na grande maioria dos casos não houve necessidade de ir tão longe, justamente porque a lei é muito garantidora quanto às condições detalhadas na venda.
Para tranquilidade, segurança e para agilizar a operação, o normal é contratar um advogado independente e de fora da imobiliária, para conferir a documentação do imóvel, avaliar qualquer risco possível e levar em consideração as preferências do seu cliente para refletir antes de assinar o Arras.
É importante ter vários dias para preparar esta informação e, entretanto, visitar a propriedade várias vezes, pois em Espanha compra-se um True Body no estado em que se encontra e “com os medidores que tem à vista”, ou seja, dizer , que se paga um preço pelo Imóvel e não pelo m2 do mesmo. Além disso, avaliar previamente todas essas condições com seu advogado lhe dará a oportunidade de fazer uma oferta econômica antes de assinar se houver uma pequena desvantagem. Ou seja, na Espanha, o momento de assinar a Reserva e preparar o “contrato de depósito” pode ser usado para negociar o preço, bem como para obter tranquilidade.
Assim, por exemplo, importa saber se há pendências (hipotecas ou dívidas), se o prédio passou na Inspeção Técnica, se tem o habite-se ou se a Licença Urbanística não está caducada, se há móveis incluídos no preço e sua contrapartida fiscal, quem paga as diversas despesas da operação, qual a documentação que deve ser fornecida em cartório e ainda, como uma despesa extraordinária da comunidade que já foi aprovada mas será ser entregue o ano deve ser distribuído.
Qualquer particularidade, dúvida ou questão deve ser avaliada neste momento antes de assinarmos e pagarmos, uma vez que o vendedor será obrigado apenas no que está refletido ali e em nada mais do que seus deveres legais.
No meio de todo esse processo, será quando, assim que você entrar em contato com seu Advogado, ele lhe perguntará: Você tem um NIE e uma conta aberta na Espanha? Você mora aqui ou mora no exterior?
O NIE é o único documento que você terá que solicitar para fazer uma venda na Espanha, é o seu número de contribuinte para pagar seus impostos na Espanha. O melhor é que você nem precisa fazê-lo pessoalmente, bastará uma Procuração e a legitimação do seu passaporte para que um profissional possa obtê-lo para você sem que você precise ficar na fila, marcar uma consulta ou viagem (extremamente conveniente!).
Recomendamos sempre o processamento do seu pedido dentro de um prazo prudente, uma vez que é gerido pelo Ministério do Interior do Governo de Espanha através de balcões de imigração instalados para o efeito na Esquadra da Polícia e, regra geral, com marcação prévia é necessário e pode ser atrasado em alguns escritórios, onde eles têm mais carga de trabalho (em tempos ruins mais de 1 mês de espera). Também pode ser solicitado nos Consulados e Embaixadas da Espanha no exterior.
Como só será necessário no momento da assinatura da Escritura, é normal que entretanto o Depósito seja formalizado e daí a importância de antecipar o tempo necessário para saber que o terá na data de compra comprometida. A não observância pode significar a quebra do contrato caso não haja previsão nesse sentido e ultrapassemos a data, podendo correr o risco de perder as quantidades entregues.
Sempre há soluções como propor a renovação do depósito em troca de entregar mais dinheiro por conta do preço e o Vendedor esperar que nós obtenhamos o NIE, mas é sempre melhor ser proativo e evitá-lo, certo?
Ok, vou assinar e pagar. Posso fazer uma transferência diretamente do meu país?
Embora para a assinatura do depósito seja possível operar o pagamento de qualquer lugar do mundo para a conta do vendedor, é provável que, dependendo do país de origem, o banco do vendedor possa bloquear a transferência e solicitar que você forneça documentação pessoal sobre sua renda por regulamento de conformidade bancária.
Tecnicamente, o mais prático é abrir sua própria conta bancária na Espanha, pois assim que passarmos o cumprimento bancário da abertura, pressupõe-se que os valores recebidos na referida conta do exterior e que serão utilizados na venda já estão justificados por terem sido prestadas ao banco as devidas explicações sobre a origem dos fundos. Isso evita dar explicações adicionais ao notário posteriormente ou o custo adicional que implicaria pagar ao notário para atuar como depositário dos referidos valores (pode ser enviado a ele, mas eles cobram por isso), na prática muitos notários até impedem atuar como depositários receber dinheiro do exterior por motivos de conformidade.
Além disso, em qualquer caso, precisaremos abrir uma conta na Espanha para pagar e domiciliar diferentes despesas, como impostos relacionados à propriedade, contratos de fornecimento (água, eletricidade, gás), taxas comunitárias, seguro residencial… Cheques ou Transferências através do Banco de Espanha, que são os meios de pagamento utilizados nos Cartórios para certificar os meios de pagamento, por isso é importante que esta instituição financeira tenha um escritório aberto ao público, pois esses meios não são oferecidos rapidamente através do banco online.
Recomendamos verificar o custo de receber dinheiro do exterior, o custo de emissão de cheques e fazer transferências para evitar surpresas com comissões indesejadas. No nosso caso, verificamos para os nossos clientes as condições para não residentes e auxiliamos na abertura de contas, bem como no processo de compliance. Para tentar tornar o processo o mais confortável possível, podemos cuidar de tudo com uma Procuração com a única exigência de que o banco exija a presença física da pessoa pelo menos uma vez para verificar sua identidade no momento da abertura, o que é importante levar em consideração ao planejar o processo de compra.
E chegou a hora de assinar perante um notário, mas e o notário?
Pode chamar a atenção de muitos que, em Espanha, o Notário só aparecerá no último minuto quando a escritura estiver prestes a ser assinada, normalmente lidamos sempre com um Funcionário entretanto que receberá as instruções para montar a escritura , consultando o que for apropriado com o seu Notário. O Notário verificará detalhadamente se os termos refletidos são acordados pelas partes, e exigirá a documentação legal necessária para comprová-lo. Apenas quando os profissionais (promotores, bancos, etc.) intervêm junto de um indivíduo são levantadas as garantias e formalidades mínimas exigidas.
E como é o preço pago no cartório? Como é que o imóvel que comprei ainda tem uma hipoteca? Vou comprar uma casa hipotecada? Você tem outras dívidas?
A prática mais frequente é pagar por cheque bancário nominativo em nome do vendedor ou por um tipo especial de transferência através do Banco de Espanha (OMF). Ambos são métodos de pagamento seguros que atestam que o dinheiro só pode ser levantado pelo vendedor depois de assinado, sem a possibilidade de desfazer o pagamento. Para que isso seja possível, é necessário ter uma conta bancária aberta na Espanha em uma instituição financeira que permita operar com esses meios de pagamento (muitos bancos online não permitem), por isso recomendamos sempre ir a escritórios físicos.
A realização de todos os pagamentos das dívidas remanescentes vinculadas ao imóvel no cartório como parte do preço é uma prática comum que dá ao comprador segurança sobre o cancelamento econômico da referida dívida, caso ainda existam no momento da assinatura. Assim, se o imóvel ainda tiver imposto pendente de pagamento, o cartório exigirá a carta que o credencia e esse valor será deduzido do valor recebido pelo vendedor.
Além disso, nosso ordenamento jurídico permite que um comprador pague a parte restante da hipoteca como parte do preço e o restante ao vendedor se este não tiver quitado financeiramente a hipoteca antes da assinatura, deduzindo para isso todos os custos do cancelamento (incluindo gestão). É mais prático fazê-lo num notário perante um Notário e desta forma porque o contrário significaria ter dado o dinheiro ao Vendedor para lhe permitir realizar a referida gestão.
Todos estes procedimentos fazem com que o imóvel seja vendido “livre de encargos e ônus” e que possa ser vendido com tanta agilidade na Espanha com segurança. Ao assinar, ser-lhe-á entregue a escritura pública de venda reunindo todas estas particularidades e o original será registado em seu nome no Registo Predial.
