Comprare un immobile in Spagna cosa devo sapere? Il WPBC ti dice di più. Tutti sogniamo di avere l’opportunità di acquistare quella casa affascinante o quel bellissimo appartamento in Spagna. Ad Ava Landing Siamo felici di aver avuto l’opportunità di lavorare con successo a questo felice progetto aiutando cittadini di più di 70 paesi diversi ad acquistare la loro casa in Spagna e, per questo, comprendiamo molto bene i dubbi che l’acquirente straniero potrebbe incontrare quando il momento arriva il momento di iniziare il processo di acquisto:
Trovi una casa che ti piace e all’improvviso la tua prima preoccupazione colpisce quando ti viene detto che è consuetudine dare i soldi della prenotazione direttamente ai venditori. Nonostante la sfiducia che questo può generare in un primo momento, è un sistema molto agile, economico, e anche sicuro purché vengano presi alcuni minimi accorgimenti, consentendo di acquistare un immobile, se non ci sono complicazioni, in pochi giorni se vuoi.
A chi e quando do i soldi quando prenoto l’immobile che mi piace? Cosa devo firmare quando do denaro in conto del prezzo da tutelare?
Suona bene, vero? Anche agli agenti immobiliari, ecco perché di solito ci spingono a firmare una prenotazione il prima possibile ed è per questo che normalmente ciò che vorranno farci firmare sarà un “deposito”, un vero contratto di vendita privato che sarà permetterci di rimpiangere l’acquisto perdendo il segnale e che compromette il venditore a vendere alle condizioni e al prezzo offerti.
Le regole del deposito sono semplici: si dà del denaro per concordare la vendita di un immobile ad un prezzo, un tempo per effettuare l’acquisto ed alcune condizioni. Al di fuori di essi, il tirarsi indietro è sempre penalizzato in modo che se l’acquirente cambia idea, perde ciò che gli è stato consegnato e se il venditore cambia idea, deve dare il doppio (sì, il doppio!) al suo potenziale acquirente, lasciando quindi il contratto risolto di diritto per entrambe le parti. Si tratta quindi di un impegno fermo che merita un minimo di attenzione prima di firmare.
Il presente contratto può essere firmato a distanza elettronicamente, di persona o tramite delega. E potendo raccogliere le condizioni e gli accordi che verranno introdotti successivamente nell’atto pubblico di vendita, è una magnifica occasione per fare le necessarie indagini e lasciare già concordato tutto ciò che si vuole riflettere al momento della firma dell’atto prima un Notaio, che provvederà poi alla verifica del rispetto delle condizioni pattuite.
Aspetta un minuto, così non è firmato davanti a un notaio, che mi dà sicurezza su ciò che firmo, a chi devo dare i soldi? Cosa succede se hai qualche debito per il quale la proprietà risponde?
Il mercato immobiliare spagnolo è molto potente e maturo in tutto il mondo. Avere meccanismi legali comprovati, forti e altamente garantiti per agire con tutte le garanzie per gli investitori in caso di violazione del contratto privato, e quindi possono anche richiedere l’intervento del Notaio per provare la loro violazione. Nei nostri anni di esperienza i problemi sono aneddotici e nella stragrande maggioranza dei casi non c’è stato bisogno di andare così lontano, proprio perché la legge è molto garante per quanto riguarda le condizioni dettagliate nella vendita.
Per tranquillità, sicurezza e per rendere agile l’operazione, la cosa normale è assumere un avvocato indipendente e esterno alla società immobiliare, per controllare la documentazione dell’immobile, valutare ogni possibile rischio e tenere conto delle preferenze del proprio cliente per riflettere prima di firmare l’Arras.
È importante avere diversi giorni per preparare queste informazioni e nel frattempo visitare più volte la proprietà, poiché in Spagna si acquista un True Body nello stato in cui si trova e “con i contatori che ha a colpo d’occhio”, cioè dire che si paga un prezzo per l’Immobile e non per i m2 di esso. Inoltre, valutare preventivamente tutte queste condizioni con il tuo avvocato ti darà la possibilità di fare un’offerta economica prima di firmare se c’è un piccolo handicap. In altre parole, in Spagna, il momento della firma della Prenotazione e della preparazione del “contratto di deposito” può essere utilizzato per negoziare il prezzo oltre che per ottenere tranquillità.
Quindi, ad esempio, è importante valutare se ci sono oneri pendenti (mutui o un debito), se l’edificio ha superato l’Ispezione Tecnica, se ha il certificato di agibilità o la Licenza Urbanistica non è fuori servizio, se c’è mobilio compreso nel prezzo e relativo corrispettivo fiscale, chi paga le diverse spese dell’operazione, quale documentazione deve essere fornita in studio notarile e anche, come una spesa straordinaria della comunità che è già stata deliberata ma sarà essere girato l’anno dovrebbe essere distribuito.
Qualsiasi particolarità, dubbio o domanda deve essere valutata in questo momento prima di firmare e pagare, poiché il venditore sarà obbligato solo in ciò che si riflette lì e nient’altro che i suoi doveri legali.
Nel mezzo di tutto questo processo, sarà quando, non appena contatterai il tuo avvocato, ti chiederà: hai un NIE e un conto aperto in Spagna? Vivi qui o vivi all’estero?
Il NIE è l’unico documento che dovrai richiedere per effettuare una vendita in Spagna, è il tuo codice fiscale per pagare le tasse in Spagna. La cosa migliore è che non devi nemmeno farlo di persona, una procura e la legittimazione del tuo passaporto saranno sufficienti affinché un professionista possa ottenerlo per te senza che tu debba fare la fila, fissare un appuntamento o viaggiare (estremamente conveniente!).
Raccomandiamo sempre di elaborare la tua richiesta entro un periodo di tempo prudente, poiché è gestita dal Ministero dell’Interno del governo spagnolo attraverso finestre di immigrazione predisposte a tale scopo presso la stazione di polizia e, di norma, un appuntamento preventivo è richiesto e potrebbe subire ritardi in alcuni uffici dove hanno più carico di lavoro (in tempi difficili più di 1 mese di attesa). Può anche essere richiesto presso i Consolati e le Ambasciate spagnole all’estero.
Poiché sarà necessario solo al momento della sottoscrizione dell’Atto, è normale che nel frattempo venga formalizzato il Deposito e da qui l’importanza di anticipare il tempo necessario per sapere che lo si avrà alla data di acquisto impegnata. Il mancato rispetto di questa precauzione potrebbe comportare la violazione del contratto se non ci sono disposizioni in merito e si supera la data, con il rischio di perdere i quantitativi consegnati.
Ci sono sempre soluzioni come proporre di rinnovare la caparra in cambio della restituzione di più soldi in conto prezzo e che il Venditore attenda che otteniamo il NIE, ma è sempre meglio essere proattivi ed evitarlo, giusto?
Ok, firmo e pago. Posso effettuare un bonifico direttamente dal mio paese?
Sebbene per la firma del deposito sia possibile operare il pagamento da qualsiasi parte del mondo sul conto del venditore, è probabile che a seconda del Paese di provenienza, la banca del venditore possa bloccare il bonifico e chiederti di fornire documentazione personale sul tuo reddito per regolamento da conformità bancaria.
Tecnicamente, la cosa più pratica è aprire il proprio conto bancario in Spagna poiché una volta superato il adempimento bancario dell’apertura, si presume che gli importi ricevuti su detto conto dall’estero e che saranno utilizzati nella vendita siano già giustificati dall’aver fornito alla banca le relative spiegazioni sulla provenienza dei fondi. Questo evita di dare ulteriori spiegazioni al notaio in seguito o il costo aggiuntivo che comporterebbe pagare il Notaio per fungere da depositario di detti importi (può essere inviato a lui, ma se lo fanno addebitare), in pratica molti Notai addirittura ostacolano di agire come depositari ricevere denaro dall’estero per motivi di conformità.
Inoltre, in ogni caso, dovremo aprire un conto in Spagna per pagare e domiciliare diverse spese come tasse relative alla proprietà, contratti di fornitura (acqua, elettricità, gas), tasse comunitarie, assicurazione sulla casa … oltre che per emettere Assegni o bonifici tramite la Banca di Spagna, che sono i metodi di pagamento utilizzati dai notai per certificare i mezzi di pagamento, quindi è importante che questo istituto finanziario abbia un ufficio aperto al pubblico poiché questi mezzi non vengono offerti rapidamente tramite l’online banking.
Consigliamo di controllare il costo della ricezione di denaro dall’estero, il costo dell’emissione di assegni e dei bonifici per evitare sorprese con commissioni indesiderate. Nel nostro caso, controlliamo per i nostri clienti le condizioni per i non residenti e assistiamo all’apertura dei conti, nonché al processo di conformità. Per cercare di rendere il processo il più confortevole possibile, possiamo occuparci di tutto con una procura con l’unico requisito che la banca richieda la presenza fisica della persona almeno una volta per verificarne l’identità al momento dell’apertura, quindi che è importante da tenere in considerazione quando si pianifica il processo di acquisto.
Ed è giunto il momento di firmare davanti a un Notaio, ma che dire del notaio?
Può attirare l’attenzione di molti che, in Spagna, il Notaio comparirà solo all’ultimo minuto quando l’atto sta per essere firmato, normalmente ci occuperemo sempre nel frattempo di un Funzionario che riceverà le istruzioni per montare l’atto , consultando quanto opportuno con il proprio Notaio. Il Notaio verificherà in dettaglio se i termini riflessi sono concordati dalle parti e richiederà la necessaria documentazione legale per dimostrarlo. Solo quando intervengono professionisti (promotori, banche, ecc.) con un soggetto vengono sollevate le garanzie minime e le formalità richieste.
E come si paga il prezzo dal notaio? Come mai l’immobile che ho acquistato ha ancora un mutuo? Comprerò una casa ipotecata? Hai altri debiti?
La pratica più frequente è pagare con assegno bancario nominativo intestato al venditore o con un tipo speciale di bonifico tramite la Banca di Spagna (OMF). Entrambi sono metodi di pagamento sicuri che certificano che il denaro può essere raccolto dal venditore solo una volta firmato, senza possibilità di annullare il pagamento. Per renderlo possibile, è necessario avere un conto bancario aperto in Spagna presso un istituto finanziario che ti permetta di operare con questi mezzi di pagamento (molte banche online non lo consentono), quindi ti consigliamo sempre di recarti in uffici fisici.
Effettuare tutti i pagamenti dei debiti residui legati all’immobile presso il notaio come parte del prezzo è una pratica comune che dà all’acquirente sicurezza circa la cancellazione economica di detto debito se esiste ancora al momento della sottoscrizione. Pertanto, se l’immobile ha ancora una tassa in attesa di pagamento, il notaio richiederà la lettera che lo accredita e tale importo verrà detratto dall’importo ricevuto dal venditore.
Inoltre, il nostro ordinamento consente all’acquirente di pagare la parte restante del mutuo come parte del prezzo e la parte restante al venditore se quest’ultimo non ha estinto finanziariamente il mutuo prima della sottoscrizione, detraendo per questo tutti i costi del cancellazione (compresa la gestione). È più pratico farlo in un notaio davanti a un Notaio e in questo modo perché il contrario significherebbe aver dato il denaro al Venditore per consentirgli di svolgere detta gestione.
Tutte queste procedure fanno sì che la proprietà venga venduta “senza oneri e gravami” e che possa essere venduta con tale agilità in Spagna in sicurezza. Al momento della firma, ti verrà consegnato l’atto pubblico di vendita che raccoglie tutte queste particolarità e l’originale sarà registrato a tuo nome nel Registro della Proprietà.
