¿Comprar una propiedad en España?¿Qué debo saber? El WPBC te cuenta más. Todos soñamos con tener la oportunidad de comprar esa coqueta casa o aquel precioso apartamento en España. En AvaLanding nos alegra haber tenido la oportunidad de trabajar con éxito en ese feliz proyecto ayudando a ciudadanos de más de 70 países diferentes a comprar su vivienda en España y, por eso, entendemos muy bien las dudas a las cuales el comprador extranjero puede enfrentarse cuando llega el momento de comenzar el proceso de compra :
Encuentras la casa que te gusta y, de repente, te asalta la primera preocupación cuando te dicen que es la costumbre entregar el dinero de la reserva directamente a los vendedores. A pesar de la desconfianza que esto pueda generarte de primeras, es un sistema muy ágil, económico, y también seguro siempre que se realicen unas mínimas precauciones permitiendo comprar un inmueble, si no hay ninguna complicación, en apenas unos días si se quiere.
¿A quién y cuándo le doy el dinero cuando reservo la propiedad que me gusta? ¿Qué debo de firmar cuando entrego dinero a cuenta del precio para estar protegido?
Suena bien, ¿verdad? A las inmobiliarias también, por eso suelen presionar para firmar una reserva cuanto antes y por eso normalmente lo que nos querrán hacer firmar serán unas «arras», un auténtico contrato privado de compraventa que nos permitirá arrepentirnos de la compra perdiendo la señal y que compromete al vendedor a vender en unas condiciones y precio ofertados.
Las reglas de las arras son sencillas: se entrega un dinero para acordar la venta de una propiedad en un precio, un tiempo para llevar a cabo la compra y unas condiciones. Fuera de las mismas se penaliza siempre el echarse atrás de manera que si se arrepiente el comprador pierde lo entregado y si se arrepiente el vendedor, le tiene que dar el doble (¡sí, el doble!) a su potencial comprador, quedando entonces el contrato resuelto automáticamente para ambas partes. Por tanto, es un compromiso firme y que merece un mínimo de atención antes de firmarse.
Ese contrato puede firmarse a distancia telemáticamente, presencialmente o por poderes. Y al poder recoger las condiciones y pactos que se introducirán más tarde en la escritura pública de compraventa, es una magnífica oportunidad para hacer las averiguaciones necesarias y dejar ya acordados todo lo que se quiera reflejar al momento de firmar la escritura ante Notario, que será quien entonces si que compruebe que se han dado las condiciones pactadas.
Un momento, ¿entonces no se firma ante notario, ¿quién me da seguridad sobre lo que firmo, a quién le doy el dinero? ¿y si tiene alguna deuda de la que responda el inmueble?
El mercado inmobiliario español es muy potente y maduro a nivel mundial. Disponiendo de mecanismos legales probados, fuertes y muy garantistas para actuar con plenas garantías para los inversores si el contrato privado se incumple, pudiendo entonces incluso pedir la intervención del Notario para acreditar su incumpliendo. En nuestros años de experiencia los problemas son anecdóticos y en la inmensa mayoría de las ocasiones no ha habido necesidad de llegar a tanto, precisamente porque la ley es muy garantista ante las condiciones detalladas en la compraventa.
Por tranquilidad, seguridad y hacer la operación ágil, lo normal es contratar un abogado independiente y ajeno a la inmobiliaria, para que compruebe la documentación de la propiedad, evalúe cualquier eventual riesgo y tenga en cuenta las preferencias de su cliente para reflejarlas antes de firmar las Arras.
Es importante tener varios días de plazo para preparar esa información y mientras tanto visitar el inmueble varias veces, ya que en España se compra a Cuerpo Cierto en el estado en el que está y « con los metros que tiene a simple vista », es decir, que se paga un precio por el Inmueble y no por los m2 del mismo. Además, evaluar previamente todos estos condicionantes con su abogado le dará la oportunidad de hacer una oferta económica antes de firmar si hubiera algún pequeño hándicap. Es decir, que en España, el momento de firmar la Reserva y preparar el «contrato de arras» puede utilizarse para negociar el precio además de para obtener tranquilidad.
Así, por ejemplo, es importante tratar si hay cargas pendientes (hipotecas o responde de alguna deuda), si el edificio ha pasado la Inspección Técnica, si tiene la cédula de habitabilidad o la Licencia Urbanística no está en fuera de ordenación, si hay muebles incluidos en el precio y su consideración fiscal, quién paga los diferentes gastos de la operación, qué documentación se exige que se aporte en notaría e incluso, cómo se deberá repartir un gasto extraordinario de la comunidad que ya fue aprobado pero que se girará el año próximo…
Cualquier particularidad, duda o cuestión, debe valorarse en este momento antes de que firmemos y paguemos, ya que el vendedor estará obligado únicamente en lo ahí reflejado y en nada más que en sus deberes legales.
En medio de todo este proceso será cuando nada más contactar con su Abogado le pregunte: ¿Tiene usted NIE y cuenta abierta en España? ¿Reside usted aquí o vive fuera?
El NIE es el único documento que tendrás que solicitar obligatoriamente para poder hacer una compraventa en España, se trata de tu número fiscal para pagar tus impuestos en España. Lo mejor es que ni tan siquiera tienes que hacerlo personalmente, bastará con un Poder Notarial y la legitimación de tu pasaporte para que un profesional pueda obtenerlo por ti sin que tengas que hacer cola, pedir cita o desplazarte (¡comodísimo!).
Siempre recomendamos tramitar su obtención con un plazo de tiempo prudente ya que lo gestiona el Ministerio del Interior del Gobierno de España a través de ventanillas de extranjería habilitadas al efecto en Comisaría y, por norma general, se requiere cita previa pudiendo esta demorarse en algunas oficinas donde tengan más carga de trabajo (en malas épocas más de 1 mes de espera). También puede solicitarse en Consulados y Embajadas españolas en el extranjero.
Como sólo será necesario al momento de la firma de Escritura, lo normal es que mientras tanto se formalicen las Arras y de ahí la importancia de prever el tiempo necesario para saber que lo tendrás en la fecha de compra comprometida. No hacerlo podría significar incumplir el contrato si no hay ninguna previsión al respecto y nos pasamos de fecha, pudiendo tener el riesgo de perder las cantidades entregadas.
Siempre hay soluciones como proponer renovar las arras a cambio de volver a entregar más dinero a cuenta del precio y que el Vendedor espere a que obtengamos el NIE, pero siempre mejor ser previsores y evitarlo, ¿cierto?
De acuerdo, voy a firmar y pagar. ¿Puedo hacer una transferencia directamente desde mi país?
Aunque para la firma de arras es posible operar el pago desde cualquier parte del mundo hacia la cuenta del vendedor, es probable que según el país de su procedencia el banco del vendedor pueda bloquear la transferencia y pedirte que aportes documentación personal sobre tus ingresos por normativa de compliance bancario.
Técnicamente, lo más práctico es abrir tu propia cuenta bancaria en España ya que una vez pasemos el compliance bancario de la apertura, se presupone que las cantidades recibidas en dicha cuenta desde el extranjero y que serán usadas en la compraventa vienen ya justificadas al haber dado las explicaciones pertinentes sobre el origen de los fondos a la entidad bancaria. Ello evita dar explicaciones adicionales al notario posteriormente o el coste adicional que supondría pagar al Notario para actuar como depositario de dichas cantidades (se le puede enviar a él, pero cobran por ello), en la práctica muchos Notarios incluso obstaculizan hacer de depositarios para recibir dinero del extranjero por motivos de compliance.
Además, de todas formas, necesitaremos abrir una cuenta en España para pagar y domiciliar diferentes gastos como los impuestos relacionados con la propiedad, los contratos de suministros (agua, luz, gas), las cuotas de la comunidad de propietarios, el seguro de hogar… así como para emitir Cheques o Transferencias Vía Banco de España, que son los métodos de pago usados en Notaría para certificar los medios de pago, por lo que es importante que esa entidad financiera tenga oficina abierta al público ya que estos medios no se ofrecen ágilmente mediante banca Online.
Recomendamos comprobar el coste de recibir dinero del extranjero, el coste de emitir cheques y hacer transferencias para evitar sorpresas con comisiones indeseadas. En nuestro caso, comprobamos para nuestros clientes las condiciones para no residentes y asistimos la apertura de cuentas, así como el proceso de compliance. Para tratar de hacer el proceso lo más cómodo posible, podemos encargarnos de todo con un Poder Notarial con el único requisito de que el banco requiere al menos una vez la presencia física de la persona para comprobar su identidad al momento de la apertura, por lo que es importante tenerlo en cuenta para planificar el proceso de compra.
Y llega el momento de firmar ante Notario, pero ¿y el notario?
A muchos puede llamar la atención de que, en España, el Notario solo aparecerá a última hora cuando ya se vaya a firmar la escritura, normalmente siempre trataremos con un Oficial entre tanto que recibirá las instrucciones para montar la escritura consultando lo que proceda con su Notario. El Notario comprobará en detalle si los términos reflejados son acordados por las partes, y requerirá la documentación legal exigible para acreditarlo. Solo cuando intervienen profesionales (promotores, bancos…etc) con un particular se elevan las garantías y formalidades mínimas exigibles.
¿Y cómo se paga el precio en notaría? ¿Cómo es que la propiedad que compro aun tiene una hipoteca? ¿Me voy a comprar una casa hipotecada? ¿tiene otras deudas?
La práctica más frecuente es pagar mediante cheque bancario nominativo a nombre del vendedor o por un tipo de transferencia especial vía Banco de España (OMF). Ambos son métodos de pago seguros y que certifican que ese dinero efectivamente sólo puede ser cobrado por el vendedor una vez se firme, sin posibilidad de deshacer el pago. Para hacerlo posible es necesario tener abierta una cuenta bancaria en España ante una entidad financiera que permita operar con estos medios de pago (muchos bancos online no lo permiten), por lo que siempre recomendamos acudir a oficinas físicas.
Hacer todos los pagos por deudas restantes ligadas a la propiedad en notaría como parte del precio es una práctica habitual que otorga la seguridad al comprador sobre la cancelación económica de dichas deuda si es que existen aún en el momento de la firma. Así, si la propiedad tiene aún pendiente de pago un impuesto se requerirá por el notario la carta que lo acredita y se descontará ese importe de la cantidad que recibe el vendedor.
Es más, nuestro sistema legal permite que un comprador pague la parte restante de la hipoteca como parte del precio y el sobrante al vendedor si éste no ha cancelado la hipoteca económicamente con anterioridad a la firma, descontando para ello todos los gatos de la cancelación (incluidos los de gestoría). Es más práctico hacerlo en notaría ante un Fedatario Público y de este modo porque lo contrario significaría haberle dado el dinero al Vendedor para posibilitar que haga dicha gestión.
Todas estas gestiones dan como resultado que el inmueble se venda «libre de cargas y gravámenes» y que pueda venderse con tanta agilidad en España de forma segura. Al firmar, te entregarán la escritura pública de compraventa recogiendo todas estas particularidades y la original se inscribirá a tu nombre en el Registro de la Propiedad.
