André PerrisselPresidente del Consejo de Administración de WPBC, comparte su opinión sobre el cambio de paradigma en el mercado inmobiliario.
El mercado inmobiliario occidental se ha mantenido durante años con tipos hipotecarios muy bajos. La fuerte subida del coste del crédito desde principios de 2022 supone un cambio de paradigma.
– En Estados Unidos, las transacciones cayeron bruscamente en 2022 como consecuencia de la subida de los tipos inmobiliarios, en su gran mayoría variables, del orden del 6 al 7%, lo que se está convirtiendo en un factor disuasorio para muchos compradores. En tasa interanual, el volumen de ventas disminuyó un 22,6% (4,58 millones de viviendas existentes vendidas en febrero de 2023 frente a 5,92 millones en febrero de 2022, en tasa anualizada). El precio medio de las viviendas existentes vendidas cayó un -0,2% en febrero, hasta 363.000 USD, el primer descenso anualizado desde febrero de 2012.
– En el Reino Unido o España, los tipos inmobiliarios están muy vinculados a los tipos de los depósitos bancarios, que se basan en tipos variables a corto plazo que penalizan a los prestatarios con reembolsos más caros.
– En Suecia, los hogares se encuentran entre los más endeudados de Europa, con un 180% de su renta disponible. Hasta 2016, no tenían obligación de devolver su préstamo. Los bancos sólo exigían el pago de intereses. Desde 2018, los hogares que pidan prestado 4,5 veces sus ingresos brutos anuales deben amortizar el 3% de su crédito al año, luego el 2%, hasta que su préstamo sea solo el 50% del valor de su propiedad. La repentina subida de los tipos de interés cambia las reglas del juego. Porque los suecos piden prestado a tipo variable por una tasa que fluctúa cada tres meses. Suecia ha entrado en recesión, con una caída del producto interior bruto del 0,5% en el cuarto trimestre, la peor de Europa.
– En Francia, los tipos inmobiliarios son fijos, a 20 años o más. El impacto es menos grave, ya que los tipos siguen siendo bajos. Los tipos de interés reales son negativos, ya que siguen estando por debajo de la inflación, por lo que siguen siendo un apoyo a la inversión. Son las dificultades de acceso al crédito las que más penalizan al mercado inmobiliario: la tasa de usura principalmente y las limitaciones impuestas por el HCSF Haut Conseil de Stabilité Financière (Alto Consejo de Estabilidad Financiera), por ejemplo una tasa de esfuerzo limitada al 35%, que se imponen a los bancos desde el año pasado.
En general, estamos asistiendo a un descenso de los volúmenes y los precios en el mercado inmobiliario occidental como consecuencia del encarecimiento del crédito. Personalmente no creo en una crisis larga y grave; los precios han subido mucho en los últimos años, por lo que hay una consolidación inherente a la difícil situación económica. Este ajuste puede acabar impulsando las transacciones y sosteniendo el mercado.
André Perrissel
@APerrissel
