Acheter une propriété en Espagne, que dois-je savoir ? Le WPBC vous en dit plus. Nous rêvons tous d’avoir la possibilité d’acheter cette charmante maison ou ce bel appartement en Espagne. À Ava Landing Nous sommes heureux d’avoir eu l’opportunité de travailler avec succès sur cet heureux projet d’aider les citoyens de plus de 70 pays différents à acheter leur maison en Espagne et, pour cette raison, nous comprenons très bien les doutes auxquels l’acheteur étranger peut être confronté lorsque le temps vient le temps de commencer le processus d’achat :
Vous trouvez une maison qui vous plait, et tout à coup votre première inquiétude surgit lorsqu’on vous dit qu’il est d’usage de donner l’argent de la réservation directement aux vendeurs. Malgré la méfiance que cela peut engendrer au début, c’est un système très agile, économique, et aussi sûr à condition de prendre quelques précautions minimales, permettant d’acheter un bien, s’il n’y a pas de complications, en quelques jours seulement si tu veux.
À qui et quand dois-je donner l’argent lorsque je réserve la propriété qui me plaît ? Que dois-je signer lorsque je donne de l’argent au titre du prix à protéger ?
Ça sonne bien, non ? Aux agents immobiliers aussi, c’est pourquoi ils nous pressent généralement de signer une réservation au plus vite et c’est pourquoi normalement ce qu’ils voudront nous faire signer sera un « acompte », un véritable contrat de vente sous seing privé qui permettent de regretter l’achat en perdant le signal et qui compromet le vendeur à vendre dans les conditions et prix proposés.
Les règles de l’acompte sont simples : de l’argent est donné pour convenir de la vente d’un bien à un prix, un délai pour réaliser l’achat et certaines conditions. En dehors d’eux, reculer est toujours pénalisé de sorte que si l’acheteur change d’avis, il perd ce qui a été livré et si le vendeur change d’avis, il doit donner le double (oui, le double !) à son acheteur potentiel, laissant alors le contrat automatiquement résilié pour les deux parties. Il s’agit donc d’un engagement ferme qui mérite un minimum d’attention avant de signer.
Ce contrat peut être signé à distance par voie électronique, en personne ou par procuration. Et en pouvant recueillir les conditions et accords qui seront introduits plus tard dans l’acte authentique de vente, c’est une magnifique occasion de faire les recherches nécessaires et de laisser déjà convenu tout ce que vous voulez refléter au moment de la signature de l’acte avant un notaire, qui sera celui qui vérifiera ensuite que les conditions convenues ont été remplies.
Attendez une minute, donc ce n’est pas signé devant un notaire, qui me donne une sécurité sur ce que je signe, à qui dois-je donner l’argent ? Que faire si vous avez une dette pour laquelle la propriété répond?
Le marché immobilier espagnol est très puissant et mature dans le monde entier. Avoir des mécanismes juridiques éprouvés, solides et hautement garantis pour agir avec toutes les garanties pour les investisseurs en cas de rupture du contrat privé, et peut alors même demander l’intervention du notaire pour prouver leur rupture. Dans nos années d’expérience, les problèmes sont anecdotiques et dans la grande majorité des cas il n’a pas été nécessaire d’aller aussi loin, justement parce que la loi est très garante quant aux conditions détaillées dans la vente.
Pour la tranquillité d’esprit, la sécurité et pour rendre l’opération agile, la chose normale est d’engager un avocat indépendant et extérieur à la société immobilière, pour vérifier la documentation de la propriété, évaluer tout risque éventuel et prendre en compte les préférences de votre client pour refléter avant de signer l’Arras.
Il est important d’avoir plusieurs jours pour préparer ces informations et entre-temps visiter la propriété plusieurs fois, car en Espagne, vous achetez un True Body dans l’état dans lequel il se trouve et « avec les compteurs qu’il a en un coup d’œil », c’est-à-dire dire qu’un prix est payé pour la Propriété et non pour le m2 de celle-ci. De plus, évaluer au préalable toutes ces conditions avec votre avocat vous donnera la possibilité de faire une offre économique avant de signer s’il y a un petit handicap. En d’autres termes, en Espagne, le moment de la signature de la réservation et de la préparation du « contrat de dépôt » peut être utilisé pour négocier le prix ainsi que pour obtenir la tranquillité d’esprit.
Ainsi, par exemple, il est important de traiter s’il y a des charges en cours (hypothèques ou une dette), si l’immeuble a passé l’Inspection Technique, s’il a le certificat d’occupation ou le Permis d’Urbanisme n’est pas en panne, s’il y a des meubles inclus dans le prix et sa contrepartie fiscale, qui paie les différentes dépenses de l’opération, quelle documentation doit être fournie dans le bureau du notaire et même, comment une dépense extraordinaire de la communauté qui a déjà été approuvée mais qui sera être remis l’année devrait être distribué. suite…
Toute particularité, doute ou question doit être évalué à ce moment avant que nous signions et payions, puisque le vendeur ne sera obligé que dans ce qui y est reflété et dans rien de plus que ses obligations légales.
Au milieu de tout ce processus, ce sera quand, dès que vous contacterez votre Avocat, il vous demandera : Avez-vous un NIE et un compte ouvert en Espagne ? Vivez-vous ici ou vivez-vous à l’étranger?
Le NIE est le seul document que vous devrez demander pour réaliser une vente en Espagne, c’est votre numéro fiscal pour payer vos impôts en Espagne. La meilleure chose est que vous n’avez même pas à le faire en personne, une procuration et la légitimation de votre passeport suffiront pour qu’un professionnel puisse vous l’obtenir sans que vous ayez à faire la queue, prendre rendez-vous ou voyage (extrêmement pratique !).
Nous vous recommandons de toujours traiter votre demande dans un délai prudent, car elle est gérée par le ministère de l’Intérieur du gouvernement espagnol à travers des guichets d’immigration mis en place à cet effet au poste de police et, en règle générale, un rendez-vous préalable est nécessaire et peut être retardé dans certains bureaux où ils ont plus de charge de travail (en période difficile plus d’un mois d’attente). Il peut également être demandé auprès des consulats et ambassades d’Espagne à l’étranger.
Comme il ne sera nécessaire qu’au moment de la signature de l’Acte, il est normal qu’entre-temps l’Acompte soit formalisé d’où l’importance d’anticiper le temps nécessaire pour savoir que vous l’aurez à la date d’achat engagée. Ne pas le faire pourrait signifier une rupture du contrat s’il n’y a pas de disposition à cet égard et que nous dépassons la date, et peut avoir le risque de perdre les quantités livrées.
Il y a toujours des solutions comme proposer de renouveler l’acompte en échange de rendre plus d’argent à cause du prix et que le Vendeur attende que nous obtenions le NIE, mais il vaut toujours mieux être proactif et l’éviter, non ?
D’accord, je vais signer et payer. Puis-je effectuer un virement directement depuis mon pays ?
Bien que pour la signature de dépôt, il soit possible d’opérer le paiement de n’importe où dans le monde sur le compte du vendeur, il est probable que selon le pays d’origine, la banque du vendeur puisse bloquer le transfert et vous demander de fournir une documentation personnelle sur vos revenus par règlement de conformité bancaire.
Techniquement, le plus pratique est d’ouvrir son propre compte bancaire en Espagne puisqu’une fois passé le conformité bancaire de l’ouverture, il est supposé que les montants reçus sur ledit compte de l’étranger et qui seront utilisés dans la vente sont déjà justifiés en ayant donné les explications pertinentes sur l’origine des fonds à la banque. Cela évite de donner ultérieurement des explications supplémentaires au notaire ou le coût supplémentaire qu’entraînerait le paiement du notaire pour agir en tant que dépositaire desdits montants (il peut lui être envoyé, mais ils le facturent), dans la pratique, de nombreux notaires empêchent même d’agir en tant que dépositaires recevoir de l’argent de l’étranger pour des raisons conformité.
De plus, dans tous les cas, nous devrons ouvrir un compte en Espagne pour payer et domicilier différentes dépenses telles que les taxes liées à la propriété, les contrats de fourniture (eau, électricité, gaz), les frais de communauté, l’assurance habitation… ainsi que pour émettre Chèques ou virements via la Banque d’Espagne, qui sont les modes de paiement utilisés dans les notaires pour certifier les moyens de paiement, il est donc important que cette institution financière dispose d’un bureau ouvert au public car ces moyens ne sont pas proposés rapidement via les services bancaires en ligne.
Nous vous recommandons de vérifier le coût de réception de l’argent de l’étranger, le coût d’émission de chèques et d’effectuer des virements pour éviter les surprises avec des commissions indésirables. Dans notre cas, nous vérifions pour nos clients les conditions pour les non-résidents et nous assistons à l’ouverture des comptes, ainsi qu’au processus de mise en conformité. Pour essayer de rendre le processus aussi confortable que possible, nous pouvons nous occuper de tout avec une procuration à la seule exigence que la banque exige la présence physique de la personne au moins une fois pour vérifier son identité au moment de l’ouverture, ce qui est important à prendre en compte lors de la planification du processus d’achat.
Et le moment est venu de signer devant notaire, mais qu’en est-il du notaire ?
Cela peut attirer l’attention de beaucoup sur le fait qu’en Espagne, le notaire n’apparaîtra qu’à la dernière minute lorsque l’acte est sur le point d’être signé, normalement nous traiterons toujours avec un fonctionnaire entre-temps qui recevra les instructions pour monter l’acte , en consultant le cas échéant avec votre Notaire. Le notaire vérifiera en détail si les conditions reflétées sont acceptées par les parties et exigera la documentation légale requise pour le prouver. Ce n’est que lorsque des professionnels (promoteurs, banques, etc.) interviennent auprès d’un particulier que les garanties et formalités minimales requises sont levées.
Et comment le prix est-il payé chez le notaire ? Comment se fait-il que la propriété que j’ai achetée ait encore une hypothèque? Vais-je acheter une maison hypothéquée ? Avez-vous d’autres dettes ?
La pratique la plus courante consiste à payer par chèque bancaire nominatif au nom du vendeur ou par un type de virement spécial via la Banque d’Espagne (OMF). Les deux sont des modes de paiement sécurisés qui certifient que l’argent ne peut être encaissé par le vendeur qu’une fois signé, sans possibilité d’annuler le paiement. Pour rendre cela possible, il est nécessaire d’avoir un compte bancaire ouvert en Espagne auprès d’une institution financière qui vous permette d’opérer avec ces moyens de paiement (de nombreuses banques en ligne ne le permettent pas), nous vous recommandons donc toujours de vous rendre dans des bureaux physiques.
Faire tous les paiements des dettes restantes liées à la propriété chez le notaire dans le cadre du prix est une pratique courante qui donne à l’acheteur une sécurité quant à l’annulation économique de ladite dette si elle existe encore au moment de la signature. Ainsi, si la propriété a encore une taxe en attente de paiement, le notaire exigera la lettre qui l’accrédite et ce montant sera déduit du montant reçu par le vendeur.
De plus, notre système juridique permet à un acheteur de payer la partie restante de l’hypothèque dans le cadre du prix et le reste au vendeur si ce dernier n’a pas remboursé financièrement l’hypothèque avant la signature, déduisant pour cela tous les frais de annulation (y compris la gestion). Il est plus pratique de le faire chez un notaire devant un notaire public et de cette manière car le contraire reviendrait à avoir donné l’argent au vendeur pour lui permettre d’effectuer ladite gestion.
Toutes ces procédures aboutissent à ce que la propriété soit vendue « sans charges ni charges » et qu’elle puisse être vendue avec une telle agilité en Espagne en toute sécurité. Lors de la signature, vous recevrez l’acte authentique de vente rassemblant toutes ces particularités et l’original sera inscrit à votre nom au registre foncier.
